金投置业营销部 李倩
9月17日至18日，集团公司总经理黄伟、副总经理陈川华、工会主席曾云、置业公司办公室蔡林、营销部李倩等一行5人赴山东德州乐陵市和河北沧州河间市，对浙江澳林控股集团在当地开发的项目产业群进行了考察学习。现借此机会将我的考察心得分享如下：
一、浙江澳林控股集团有限公司基本情况
浙江澳林控股集团有限公司总部位于浙江杭州，集团及旗下各项目总注册资金12亿元，是一家跨区域、跨行业发展的集团公司。现阶段覆盖全国16个城市，新时代娱乐的业务范围涉及商业地产、住宅、专业市场、商贸物流、购物中心、生活超市、城市公共配套开发、工程建筑、金融、电子商务等，尤其近10年来，项目主要是在县级城市落地，深耕于最前沿，从最初的单一开发逐渐转向综合运营，致力打造成“新城镇综合运营企业”，为区域提高人居生活品质，提供创富就业机会，聚集人气和人力，提升竞争力。总开发营业面积350万平方米，各大市场年交易额总计突破450亿。
核心价值观：诚实、用心、关爱、利他、讲规则
企业宗旨：为社会创造价值
企业使命：让县城更美好，让百姓更幸福
澳林积极推动政府、企业、投资商、经营户共同发展，自2007年入驻乐陵市以来，与当地政府百姓共赢发展，由120亩起步，现在已经发展到2214亩规模，业态包括专业商贸市场、大型购物中心、城市公园、大型住宅群、电子商务产业园、创新创业园、创储物流中心、大型室外游乐场等率先实践国家提出发展的混合所有制经济的号召，打造全新立体商业。
澳林曾荣获“全国重点培育市场”、“山东省重点项目”、“2012年度全市重点项目建设先进单位”、“黄三角经济区重点项目”、“德州市“410”服务业重点项目”、“搜狐焦点2013年度网络风云榜区域最佳推动力楼盘奖” 、“德州市十大市场项目”、“乐陵市头号工程”、“商贸乐陵示范工程”等荣誉。
二、澳林公司运营管理先进经验
他山之石，可以攻玉。澳林集团的好思路、好经验、好做法值得我们借鉴，给我很多启示，概况起来主要是五个方面：
1.深化发展理念，推动三方共赢发展
“诚实、用心、关爱、利他、讲规则”是澳林人的核心价值观，这也是他用行动和实践总结出来，窗体顶端
澳林在商业地产领域，始终坚持“诚实、用心、关爱、利他、讲规则”企业核心价值观，秉承“建一个市场、旺一座新城、富一方百姓”的发展理念，全力整合政府、投资者、经营户（业主）等多种资源，创造多种平台，推动当地经济发展。两天的行程中，调研组仔细参观了澳林集团开发的住宅地产、购物中心、商贸城、建材品牌城等多种业态。奥林集团所到之处点石成金，化腐朽为神奇，将荒芜之地变成了一座座新城。乐陵是澳林集团的发家之地，西南一片荒地通过十年的开发，已经成为乐陵最繁华区域。公司把乐陵模式逐步复制到其它县市，十年二十城，建一个项目 、旺一座新城、富一方百姓的决心让人深深赞叹！
启示：我们金松集团“开创，竞进，担当，为民”、“汇聚资本实力，绘就城市未来”核心价值观与澳林价值观不谋而合，这方面需要我们金松人，特别是一线的金投人要加强学习新时代娱乐的文化及对核心价值观的理解，以“为民”为中心把政府格局、员工齐心、百姓拥护紧紧捆绑一起，推动三方共同和谐发展。
2．专注核心价值，驱动企业高效运转
澳林公司随着市场的变化随时在进行模式的调整，由单一向多元化发展，但公司的长远发展坚持三大核心，即“资本、团队、资源”。资本是保障，团队是驱动，资源是支撑。
在资本保障上，利用盈利模式吸纳、汇聚了浙商财团及投资者的雄厚资本，为项目的运作提供充裕资金保障。
在团队驱动上，坚持双线互动，打造专业团队。一是与专业市场调研机构、设计规划单位、高等院校合作，为项目的定位、规划、开发提供多层次的前期专业支持。二是内部人力资源梯队的建设、培养、输出，尤其是运营管理团队的培养，保证公司强大的执行力。
在资源支撑上，与国内跨区域专业市场、商会、行业协会进行战略合作，包括义乌小商品城、织里中国童装城、永康五金城、各地浙商商会、中国建材流通协会等。将项目打造成跨区域对口专业市场的承接平台和周转基地，共享商机、货流、信息流，帮助源产地产品向纵深市场覆盖。除此外，吸纳长期追随型主力经营户，保证项目建成即开业，开业即旺势。
启示：金松有政府背景的优势，但是专业团队的打造和资源充分的整合能力是我们的短板，我们要建立一支高效专业的团队，才能做好资本运作。
3．准确规划定位，确保团队全面发展
澳林人元老级人占一半，都是跟随公司身经百战，但心态依旧年轻，加入的每个股东都是从草根走来，涉足各个行业。他们不走简单的“买地、盖房、卖房、撤离”的开发方式，在项目的整体运作上公司坚持“3：2：1：4”原则，分别代表前期规划与定位、工程建设、销售与招商、运营管理四个部份对项目成功与否的影响比重。
他们不是简单的房地产开发商。地产开发只是过程，他们的目标是做专业的市场开发运营商和专业的商贸流通运营商，他们致力于打造专业的运营团队和阶段性可复制的模式，从业态规划、商品采购、信息整合、营销手段、推广方式、经营理念、物流配送、配套服务等方面全方位打造市场竞争力，让投资者增值、让经营户赚钱，让业主（顾客）幸福满满。
刚到考察地，就被澳林集团接待人员的言行举止所感染。从他们的一言一行动中能深深感受到他们身为澳林人的自豪和幸福。非常幸运的是，在两天的考察行程中，董事长林祈倡在百忙之中抽出时间全程陪同。林总亲和力极强，一言一行都展现出澳林集团的新时代娱乐的文化：诚实、用心、关爱、利他、讲规则。林总对每一个项目、每一个规划都流溢出自信和从容。陪同的其他澳林人也是个个对企业发展充满的自信和自豪感，不少人多次说到，将永远跟随公司一起发展。一个民营企业的老板能把公司员工的思想凝聚起来，这样的民营企业真不是很多，让人震撼。
澳林集团公司高层既有年近六旬的睿智长者，也有三十出头的初生牛犊；他们有的与林总之前有过商业合作，有的是从公司创立就跟随林总，从下至上对公司体现忠心。
启示：国企机制应与时俱进，留人才，稳人心。市场竞争主要是人才的竞争，要将能力与薪酬能挂钩，有能力的员工探索项目跟投制，增加企业的吸引力、向心力和核心竞争力。
4．坚持开放意识，推动格局创新共赢
澳林集团吸引了宠大的来自浙江、江苏、福建、山东、河北等地忠实的投资者和经营客户，他们通过追随公司的项目不断扩充自已的事业版图，从而做大做强。部分实力雄厚的客户已吸纳为公司的股东，为项目的成功提供多层面的资源支持，新时代娱乐网站的技术支持。
启示：金松集团旗下金投置业可以探索混合所有制改革，引进业内做得比较好的新合作方，形成多层次、宽领域的对外开放新格局，构建适合自己的运营模式。比如探讨与澳林集团进行全方位合作。
三、对我公司营销工作的合理化建议
学习先进是为了更好地完善自身，借鉴澳林集团先进经验，结合松滋和公司实际，本人提出营销工作5个方面的合理化建议，供参考：
1．坚持企业理念，注重品牌营销
学习澳林经验，坚持金松集团“开创，竞进，担当，为民”的核心价值观，突出“为民”理念，借助松滋冲刺两先、打造三城的良好经济发展态势和关注民生的良好势头，在前期城南货运停车场、全民健身中心、青年人才公寓、宇宙航天科普研学基地、青少年活动中心等项目的基础上，将政府格局、员工齐心、百姓拥护紧紧捆绑一起，推动三方共同和谐发展。
从品牌营销到项目策划，再到直达消费终端的手段，秉承企业发展理念，始终确保政府格局、员工发展和百姓利益一致，在营销过程中，始终研究并制定合理策略和手段，通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等的组合，在企业核心价值观的引领下，使其具体化，并确保多方共赢。
2．坚持市场导向，注重客户需求
企业发展必然要经历市场竞争，在残酷的市场竞争中，尤其要摒弃我们最容易的犯的错误：以策划人自己的价值观、鉴赏品味去取代目标顾客的购房品味，从而不顾市场反映平平，一味陶醉于自己的策划成果。
准确规划定位，明确特定的产品有特定的购买群体，分析其年龄、性格、家庭构成、文化程度、工作经历、爱好等形成的一定共性，综合策划人或开发商的相应体验，在搞好市场调查的基础上，从客户出发，综合分析，投其所好，打动他们，夺得更多的市场。针对松滋客户群体，分别研究各行政事业单位、乡镇、村居，外出务工群体特点，始终以客户需求为市场导向，准确出击。
3．坚持整体营销，注重组合策略
要学习澳林经验，在项目的整体运作上公司坚持“3：2：1：4”原则，使得策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排。广告的发布、工程的进展、设计的优化、物业管理、价格变动等各个节点开展产品组合与优化，注重组合策略，规范布局、互相协调、目的一致，实现营销的整体性。
4．坚持合作共赢，注重创新发展
企业的一切经营活动，都必须深挖市场，谁挖掘的越深，市场率占有将越高。人是企业的动力，人才是企业的财富，要兼顾合作方和企业员工的共同需求。
一方面，与合作方的深入合作，能培养忠实的新时代娱乐网站的合作伙伴，给予企业更广阔的发展空间，为企业创造价值，在向澳林集团学习的同时，可以创造性地开展合作探讨；另一方面，对企业员工的人性化关怀，能直接提升企业的整体市场竞争力和创造力。
5．坚持团队建设，注重内部管理
内部管理越简单越好，复杂了降低效率。特别是我们国企要做好分工、落实、合作、改进这8个字。分工是管理的基础，一定要做到公平合理，明确适合，职权明确化，只有大家各司其职、乐享其事，机构才能正常运转；落实就是完成任务，对于职责分内之事，不讲困难不问过程只看结果；合作是指分工不分家，一件事情一人主抓，但需要帮助协作时，团队其他成员绝不能推脱；改进就是在实践过程中不断发现问题、补上漏洞，结合实际持续完善管理方式方法。团队建设势在必行，现代企业的竞争归根结底是团队间的竞争，团队协作作战的竞争。
